Sobre la continuidad y renovación de los directivos de la junta de propietarios en tiempos de pandemia

En nuestro país; el régimen legal aplicable a las Juntas de propietarios se concentra principalmente en las siguientes normas: Ley Nº 27157, el Texto Único Ordenado – TUO de su Reglamento, aprobado por el Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA y la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN.

En lo que corresponde a esta materia; el artículo 129° del Reglamento de la Ley Nº 27157 define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Asimismo, dicho artículo agrega; que este régimen cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios. Este régimen jurídico es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes.

Por su parte; el artículo 47° de la Ley Nº 27157 señala que la junta de propietarios:“…Está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos…” y siendo esta representación referida, en principio, a actos de gestión destinados a la conservación y mantenimiento del edificio.

La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN a su tiempo precisa: "…Se trata de un ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas…” En el caso peruano la solución es clara: la ley no le ha concedido personería jurídica a la Junta de Propietarios, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas o las sociedades irregulares”.

Siendo así; la junta de propietarios tiene como facultad, entre otras, la elección y remoción de su junta directiva, la aprobación del reglamento interno en los supuestos de regularización de edificaciones, la modificación de su reglamento interno, la transferencia de bienes comunes o la adquisición de bienes (muebles o inmuebles), etc.

A tal efecto, la junta de propietarios requiere ser convocada a sesión por su presidente o por quien se encuentre facultado para ello en el reglamento interno (artículo 146 del Reglamento de la Ley N.° 27157); asimismo, la junta de propietarios adopta sus acuerdos por mayoría simple o mayoría calificada según el acto de que se trate (artículos 135, 136 y 148 del Reglamento de la Ley N.° 27157); plasma sus acuerdos en un acta de sesión de junta de propietarios (artículo 148 del Reglamento de la Ley N.° 27157); y, los propietarios pueden hacerse representar por otras personas en la sesión de junta de propietarios mediante poder otorgado por carta simple o escritura pública (artículo 147 del Reglamento de la Ley N.° 27157), finalmente; su presidente ejerce la representación legal de la junta de propietarios frente a terceros (artículo 145 del Reglamento de la Ley N.° 27157).

Dicho esto; por su parte, el artículo 5.10 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN establece que a la junta de propietarios le resulta aplicable la Directiva de Asociaciones, en los siguientes términos: “La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita, facultativamente a elección del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles. (…)”. Así, la jurisprudencia registral señala que “La convocatoria a sesiones de junta de propietarios podrá acreditarse mediante el empleo de la declaración jurada regulada en el artículo 2 de la Resolución Nº 331-2001-SUNARP-SN” (acuerdo plenario adoptado en el XIX Pleno Registral celebrado el 3 y 4 de agosto de 2006).

Si bien la junta de propietarios carece de personalidad jurídica, nuestro ordenamiento le reconoce en términos prácticos una actuación similar a la de las personas jurídicas, tanto para la convocatoria a su sesión respectiva, como para la adopción de los acuerdos y la actuación frente a terceros a través de un representante legal. Siendo ello así; la jurisprudencia registral admite la aplicación supletoria de las reglas establecidas en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas (aprobado mediante Resolución Nº 038-2013-SUNARP-SN del 19.3.2013), en cuanto no resulte incompatible con su naturaleza.

Teniendo como base las premisas hasta aquí desarrolladas; debemos tomar nota a continuación, de las implicancias legales que trae consigo la actual coyuntura de pandemia que venimos atravesando y su incidencia en la celebración presencial de sesiones de junta de propietarios.

Así pues; encontrándonos en un escenario de emergencia sanitaria donde se hace impostergable la limitación de diversos derechos inidividuales, tales como el derecho de reunión o el derecho a la libertad de tránsito, derechos que actualmente vienen aún siendo objeto de restricciones, si bien probablemente menores a las que tuvimos en los meses más difíciles de la primera ola de la COVID-19, pero que en definitiva limitan directamente la posibilidad de llevar adelante, sesiones presenciales de una Junta de Propietarios; tenemos que, en el caso de la junta de propietarios; no existe norma que prevea la continuidad de sus directivos una vez vencido su periodo de funciones y mientras no sea posible elegir a sus reemplazantes a causa de las restricciones, tampoco la posibilidad de su prórroga o reelección; salvo el “reglamento interno modelo”, aprobado mediante Resolución Vice Ministerial N.º 004-2000-MTC-15.04, que admite la posibilidad de reelección, pero con carácter no vinculante); en efecto, el artículo 153.h del Reglamento de la Ley 27157 se limita a fijar –entre otros– como contenido obligatorio mínimo a consignar en el reglamento interno: “El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere”; por lo que habrá que estar a lo que se establezca en cada reglamento interno sobre la continuidad de sus directivos (en cuyo caso no habrá mayor problema); en defecto de la continuidad, ver si ese cuerpo reglamentario establece actuaciones “virtuales” en materia de convocatoria, celebración de las sesiones y cualquier otro aspecto vinculado a la conformación de la voluntad social (que permitan prorrogar o reelegir a los actuales directivos o en caso contrario renovarlos).

En cuanto a la convocatoria y a efectos de su publicidad, los reglamentos internos generalmente utilizan fórmulas abiertas y con carácter facultativo, tales como “citaciones”, “esquelas”, “facsímil”, “correo electrónico” o “cualquier otro medio que permita tener constancia de la citación”, además, por cierto; de la publicación en “pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles del edificio”, etc.

Sobre la celebración de la sesión de junta de propietarios (y determinación previa del quórum), la fórmula se basa ordinariamente en la concurrencia física de los propietarios de las secciones de dominio exclusivo o sus representantes (salvo que el reglamento interno admita la posibilidad de sesiones virtuales, en cuyo supuesto será plenamente factible convocar al proceso eleccionario).

De lo anterior se tiene que la facultad de convocatoria a las sesiones de junta de propietarios no ha sido restringida por las medidas impuestas por el Decreto Supremo N.° 044-2020-PCM, al admitirse generalmente en los reglamentos internos la modalidad virtual para su publicidad (en caso contrario no será posible); sin embargo, no sucede lo mismo con la celebración de la sesión física, pues uno de los derechos restringidos es precisamente la libertad de reunión, en consideración a la COVID-19 y su alto grado de contagio y letalidad, por  lo que se presenta un supuesto de “fuerza mayor” que impide reunirse.

En este orden de ideas, y en defecto de continuidad o prórroga o reelección (estas dos últimas requieren igualmente aprobación por la junta de propietarios), con el fin de elegir a la nueva junta directiva, el presidente de la vigente podría convocar en forma virtual prevista en el reglamento interno, salvo se hubiese restringido a la modalidad física, en cuyo caso; mientras subsista la situación de “fuerza mayor”, la actual junta directiva debería permanecer en el cargo, a fin de garantizar la conservación y mantenimiento del edificio y la representación de la junta de propietarios, evitando así su acefalía.

Fuente de referencia y cita:
https://laley.pe/art/9632/la-junta-de-propietarios-en-tiempos-de-covid-19-a-proposito-de-la-continuidad-de-sus-directivos-y-su-renovacion